Un bailleur commercial peut refacturer au locataire les charges qui correspondent à des services rendus ou à des dépenses engagées pour la jouissance des locaux loués, dans la limite de l'inventaire annexé au bail prévu par l'article R145-35 du Code de commerce. Les charges sans lien avec la jouissance, les impôts dus personnellement par le bailleur et les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du Code civil restent à sa charge.
Que dit l'article R145-35 du Code de commerce sur les charges récupérables ?
L'article R145-35 du Code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, encadre les charges, impôts, taxes et redevances liés à un bail commercial. Le texte distingue trois catégories : celles qui peuvent être mises à la charge du locataire, celles qui le peuvent sous condition, et celles qui sont interdites de refacturation.
Les charges récupérables sans condition sont celles qui correspondent à des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, et celles qui correspondent à des dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur ces éléments. La liste doit être cohérente avec la destination des locaux.
Les charges récupérables sous condition concernent les dépenses relatives à des éléments d'équipement mis à disposition du locataire, à condition qu'elles soient justifiées par l'usage effectif. Le bailleur doit pouvoir démontrer que le preneur profite réellement du service ou de l'équipement facturé.
Quelles charges sont interdites de refacturation au locataire ?
L'article R145-35 exclut expressément plusieurs postes du champ des charges récupérables. Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire, ainsi que les honoraires de gestion et frais administratifs du bailleur, ne peuvent pas être refacturés.
Les dépenses de travaux autres que celles d'entretien courant et de menues réparations restent également à la charge du bailleur. Cela vise notamment les grosses réparations de l'article 606 du Code civil : murs porteurs, voûtes, poutres, couverture, et éléments structurels de l'immeuble.
Les charges liées à des locaux vacants ou à des éléments non utilisés par le preneur ne peuvent pas lui être imputées. Le bailleur supporte aussi les dépenses correspondant à des équipements dont le locataire n'a pas la disposition effective.
Pourquoi l'inventaire obligatoire annexé au bail est-il central ?
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le bail commercial doit comporter en annexe un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances imputables au locataire. Cet inventaire fixe la frontière entre ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas.
Un inventaire imprécis ou incomplet fragilise la refacturation : le bailleur qui facture une charge absente de la liste s'expose à une contestation du preneur. La jurisprudence invite à une rédaction détaillée, poste par poste, plutôt qu'à des formules générales renvoyant à des catégories vagues.
L'inventaire doit être actualisé lorsque le bail évolue ou lorsque de nouveaux équipements sont mis à disposition. Une annexe figée sur un bail ancien peut ne plus correspondre aux charges réellement engagées, ce qui crée un risque contentieux pour les deux parties.
Comment se déroule la régularisation annuelle des charges ?
Le bailleur adresse au locataire un décompte annuel des charges, accompagné des justificatifs correspondants. La régularisation compare les provisions versées en cours d'année au montant réel des charges récupérables de l'exercice.
Le preneur dispose d'un délai pour demander les pièces justificatives et contester les postes litigieux. Le bailleur doit pouvoir produire les factures, contrats d'entretien et décomptes de charges de copropriété lorsqu'il y en a. Un décompte non justifié peut être écarté par le juge.
La régularisation doit rester conforme à l'inventaire annexé. Une charge nouvelle non listée dans l'inventaire ne peut pas être récupérée sans avenant préalable ou accord du locataire sur ce poste.
Quels cas pratiques de refacturation posent le plus de difficultés ?
Les charges de copropriété refacturées dans un bail commercial constituent un point sensible : seules les quotes-parts correspondant à des services réellement rendus au preneur peuvent être imputées. Les honoraires du syndic et les frais de gestion ne sont pas récupérables.
La taxe foncière est un impôt dont le redevable légal est le propriétaire : elle ne peut pas être refacturée comme charge, sauf clause spécifique respectant le cadre légal. Les taxes liées à l'activité du locataire, comme certaines taxes locales, restent à sa charge directe.
Les travaux de mise en conformité imposés par une réglementation nouvelle pèsent en principe sur le bailleur, sauf clause contraire conforme au régime des charges. Les dépenses d'entretien courant des équipements mis à disposition, comme la climatisation ou l'ascenseur, entrent dans le champ récupérable si l'inventaire les mentionne.
| Catégorie de charge | Récupérable sur le locataire | Fondement |
|---|---|---|
| Entretien courant et menues réparations | Oui, si inscrit à l'inventaire | Art. R145-35 Code de commerce |
| Services rendus liés à la jouissance | Oui, si inscrit à l'inventaire | Art. R145-35 Code de commerce |
| Équipements mis à disposition | Oui, sous condition d'usage effectif | Art. R145-35 Code de commerce |
| Impôts et taxes du bailleur | Non | Art. R145-35 Code de commerce |
| Honoraires de gestion et frais administratifs | Non | Art. R145-35 Code de commerce |
| Grosses réparations (art. 606) | Non | Code civil, art. 606 |
Comment sécuriser la rédaction de l'inventaire et le contentieux ?
La rédaction de l'inventaire suppose de lister chaque poste avec son mode de répartition et sa périodicité. Un inventaire trop généraliste expose le bailleur à voir ses refacturations contestées, tandis qu'un inventaire trop détaillé alourdit la gestion courante du bail.
BDD AVOCATS, société d'avocats fondée à Paris en 1998, conseille et défend bailleurs, locataires commerçants et acteurs de l'immobilier sur les baux commerciaux, les cessions de fonds de commerce et le recouvrement des loyers. Pour préparer un inventaire conforme ou défendre un décompte contesté, le cabinet propose la fiche complète sur son intervention en bail commercial.
Le cabinet, situé dans le 16e arrondissement de Paris, gère pour des acteurs de l'immobilier locatif le contentieux du recouvrement des loyers et charges ainsi que les clauses résolutoires. Il intervient pour le bailleur comme pour le preneur, de la rédaction du bail aux litiges et à la cession. Son approche reste contentieuse et préventive, sans garantie de résultat sur une procédure donnée.
Questions fréquentes
Quelles charges un bailleur peut-il refacturer au locataire d'un bail commercial ?
Le bailleur peut refacturer les charges liées à la jouissance des locaux, les dépenses d'entretien courant et les menues réparations, à condition qu'elles figurent dans l'inventaire annexé au bail prévu par l'article R145-35 du Code de commerce. Les impôts du bailleur et les grosses réparations restent à sa charge.
L'inventaire des charges est-il obligatoire dans tous les baux commerciaux ?
Oui, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bail commercial doit comporter en annexe un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances imputables au locataire. Un bail sans inventaire conforme fragilise la refacturation et expose le bailleur à contestation.
La taxe foncière peut-elle être refacturée au locataire commerçant ?
La taxe foncière est un impôt dont le redevable légal est le propriétaire, ce qui la rend non récupérable comme charge au sens de l'article R145-35. Une clause spécifique du bail peut prévoir une contribution du preneur, mais elle doit respecter le cadre légal et être rédigée avec prudence.
Que se passe-t-il si une charge facturée ne figure pas dans l'inventaire ?
Une charge absente de l'inventaire annexé ne peut pas être refacturée au locataire sans avenant ou accord préalable sur ce poste. Le preneur peut contester le décompte et demander le remboursement des sommes indûment facturées devant la juridiction compétente.
